สำคัญที่สุดคืออย่างลืมคนสีในกระป๋องลงไปจนถึงก้นกระป๋องก่อนเิริ่มทาสี

รู้สึกขำตัวเองที่ทาสีโดยไม่ได้คนให้ทั่วเลยได้สีรั้วจางกว่าที่ควรจะเป็น คิดถึงเรื่องโดเรมอนที่ไม่เก่งเหมือนโดเรมีเพราะว่าถูกสร้างจากน้ำมันในกระป๋องส่วนบนที่จางกว่า รั้วหลังบ้านกระผมก็เป็นสีที่จางกว่าเหมือน ๆ กับโดราเอมอนนั่นเอง

นอกจากต้นทุนจากค่าของเงินแล้วเรายังมีต้นทุนที่เป็นค่าใช้จ่ายอย่างอื่นอีก นั้นก็คือ ภาษี ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และเผื่อตอนว่างไม่มีคนเช่า

ภาษี และค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้นเรารู้แน่นอน ส่วนค่าซ่อมบำรุงและเผื่อไม่มีคนเช่านั้น อาจจะคิดง่าย ๆ ว่าเท่ากับค่าต้นทุนของเงินหนึ่งเดือนต่อปี

มาดูตัวอย่างกันดีกว่าครับ สมมุติว่าเรามีคอนโด ๒ ล้านบ้าน ดอกเบี้ย ๖.๒๕ เปอร์เซนต์ต่อปี ดอกเบี้ยต่อเดือนคือ 10,416.67
สมมุติว่าภาษี สองหมื่นบาท 20,000 ต่อปี ค่าเผื่อซ่อมบำรุง หนึ่งหมื่นห้าร้อยบาท 10,500 ต่อปี ค่าส่วนกลางเก้าพันบาท 9,000 ต่อปี รวมแล้วก็เป็น สามหมื่นเก้าพันห้าร้อย 39,500 ต่อปี คิดเป็นค่าใช้จ่ายประมาณ สามพันสามร้อยบาท 3,300 ต่อเดือน รวมเบ็ดเสร็จ ค่าต้นทุนบ้านเช่าของเราคือเดือนละประมาณ หนึ่งหมื่นสามพันแปดร้อยบาท (10,500+3,300 = 13,800) ต่อเดือน ถ้าเราปล่อยใ้้ห้เช่าที่ราคานี้ก็คือเราคุ้มทุน ที่จะไปกู้เงินมาซื้อแล้วปล่อยให้เช่า

แต่ทีนี้ถ้าเราคิดว่าอันนี้เป็นเงินเย็น เราแค่อยากได้ดอกเบี้ยดีกว่าฝากแบงค์ ก็ให้เปลี่ยนดอกเบี้ยดู สมมุติว่า ดอกเบี้ยเงินฝากประจำ ๒.๗๕ เปอร์เซนต์ ดอกเบี้ยเดือนนึงแค่ สี่พันหกร้อยบาท 4,600 เท่านั้น ค่าต้่นทุนดีกว่าฝากแบงค์ของเราก็คือ สี่พันหกร้อย 4,600 บวก ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ สามพันสาม 3,300 เท่ากับ เจ็ดพันเก้า 7,900 ต่อเดือน เราต้องเก็บให้ได้มากกว่านี้ถึงจะคุ้มที่จะมีบ้านเช่า ไม่อย่างนั้นเอาตังค์ฝากแบงค์กินดอกดีกว่า ไม่ต้องมาตามทวงค่าเช่าด้วย

จะสังเกตุได้ว่าเมื่อดอกเบี้ยต่างค่าต้นทุนของเราก็ต่างกันได้อย่างมหาศาล ในเมืองไทยนั้นเรามักจะไม่ได้เงินจากค่าเช่าแค่ยูนิตเดียวคุ้มกับการต้องไปกู้มา ส่วนมากแล้วจะได้ค่าเช่าคุ้มก็คือต้องสร้างเองแล้วแบ่งได้หลาย ๆ ยูนิต ควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างเข้มงวด จึงจะมีกำไร

จากตัวอย่างนี้กับคอนโด สองล้านบาท เราต้องให้เช่าไม่ต่ำกว่า แปดพัน 8,000 ถ้าเป็นเงินเย็น ถ้าเป็นเงินกู้ต้องให้เช่าได้เดือนละหมื่นสี่ 14,000 ดังนั้นค่าเช่าในท้องตลาดก็มัีกจะออกมาในช่วงนี้ ถ้าคุณเจอห้องมูลค่ามากกว่าสองล้านที่ไหนถูกกว่าเจ็ดพัน ก็เช่าดีกว่าครับ

เครื่องคิดเลขดอกเบี้ยเงินกู้

ค่าใช้จ่ายและราคาดอกเบี้ยของแต่ละเหตุการณ์นั้นไม่เท่ากัน ตัวอย่างนี้เป็นแค่การประมาณ หาคุณต้องการความช่วยเหลือที่จะคำนวณต้นทุนค่าเช่าบ้านของคุณโปรด ติดต่อ admin@naimiang.com ราคากันเอง หรือลงความเห็นถามไว้ก็ได้ไม่คิดตังค์

เราจะรู้ว่าส่วนกลางนั้นเป็นอย่างไรได้จากผู้เช่าที่อยู่มานานๆ ถ้ามีโอกาสผมก็แนะนำว่าให้เราเข้าไปฟังการประชุมผู้อยู่อาศัยของคอนโดฯ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้ัอ การเข้าไปฟังประชุมนั้นทำให้เรารู้เรื่องสำคัญที่กำลังเกิดขึ้นหรือปัญหาหลักๆของคอนโดฯนั้น แถมเรายังได้มีโอกาสเห็นหน้าค่าตาคนบรรดาผู้อยู่อาศัยและคณะกรรมการตัวแทนด้วย โอกาสจะถามอะไรก็จะทำให้โดยสะดวก ได้ความรู้แบบเบื้องหลังได้ด้วยถ้าเราถามถูกคน

เรื่องอื่นๆ ที่เราจะต้องพิจารณาก็คือทำเลและขนาด เป็นสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ แต่เรื่องเล็กๆน้อยอย่าอื่นนั้นถ้าส่วนกลางบริหารได้ดีแล้วก็พอจะแก้ไขให้ทุเลาลงได้

ถ้าใครมีประสบการณ์อย่างอื่นอยากจะเพิ่มเติม ก็ขอเชิญใส่ในความคิดเห็นให้หน่อยนะครับ จะได้เป็นวิทยาทานกับท่านอื่นๆ ด้วย ขอบคุณครับ

ไอเดียเดียวกันนี้ก็สามารถเอาไปใช้ในการขายที่ดินก็ได้ แทนที่เราจะขายเอาเงินสดแล้วต้องหาทางลงทุนกับเงินนั้น เราสามารถให้คนซื้อผ่อนชำระโดยตรงกับเรา (owner financing
) เช่นสมมุติว่าเราขายที่ไป สามล้านบาท แต่ให้ผู้ซื้อผ่อนชำระกับเราที่ดอกเบี้ย แปดเปอร์เซนต์ เป็นเวลาห้าปี วางเงินต้นสิบห้าเปอร์เซนต์ เราก็จะได้รายด้านจากเงินผ่อนเดือนละเกือบห้าหมื่นสองพันบาท ไปหกสิบงวด รวมแล้วสามล้านหนึ่งแสนกว่าบาท ไม่เลวเลยนี่ขนาดยังไม่นับเงินต้นสองแสนห้าหมื่นบาทที่ได้มาตั้งแต่ต้น

ผู้ซื้อก็ได้ดอกเบี้่ยถูกกว่าท้องตลาด (ธนาคารเองไม่ค่อยปล่อยเงินกู้ซื้อที่ดินเปล่าด้วย) เราเองก็ได้ดอกเบี้ยสูงกว่าฝากแบงค์และเรายังมีสิทธิได้ที่ดินคืนด้วยถ้าผู้ซื้อหยุดการผ่อนชำระนานติดต่อกันนานเกินกว่าในสัญญา การขายที่ดินในลักษณะนี้จำเป็นจะต้องใช้ทนายช่วยร่างสัญญาซื้อขายและ่ผ่อนชำระให้ แต่ก็คุ้มถ้าที่ดินมีราคาสูง เพราะถ้าผู้ซื้อก็ต้องผ่อนชำระอยู่ดี เราเป็นแบงค์เองเสียดีกว่า